李嘉誠(chéng)國(guó)內(nèi)套現(xiàn)670億

2017-09-22 17:08?出處 華爾街見(jiàn)聞

　　《李嘉誠(chéng)套現(xiàn)670億要出走？那是你不知道他內(nèi)地存了多少地！》報(bào)道稱(chēng)，2013年以來(lái)，李嘉誠(chéng)出售旗下在內(nèi)地和香港的資產(chǎn)已經(jīng)超過(guò)670億港元，李嘉誠(chéng)在英國(guó)投資已經(jīng)超過(guò)300億英鎊。

　　近日，據(jù)彭B社報(bào)道，李嘉誠(chéng)所控制的基建投資公司長(zhǎng)江基建，正在考慮向英國(guó)能源生產(chǎn)商Cory Riverside Energy Group發(fā)出收購(gòu)要約。這家把廢物轉(zhuǎn)化為能源的倫敦公司的估值可能達(dá)到10億英鎊（約106億港元）。

　　一邊是大肆海外收購(gòu)，一邊是不停賣(mài)出內(nèi)地和香港資產(chǎn)。據(jù)公開(kāi)資料顯示，2013年以來(lái)，李嘉誠(chéng)出售旗下在內(nèi)地和香港的資產(chǎn)已經(jīng)超過(guò)670億港元，而在英國(guó)投資已經(jīng)超過(guò)300億英鎊。

　　但很少有人知道，李超人在中國(guó)的資產(chǎn)實(shí)際還很多很多，特別是土地。零售、碼頭物流、基建、電信這些咱就不說(shuō)，在港的寫(xiě)字樓等商業(yè)物業(yè)，大家也知道。

　　最關(guān)注的其實(shí)是房地產(chǎn)、土地到底還有多少。杠桿游戲看了長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)的2017年中報(bào)，和各位桿友分享一下。

　　賣(mài)空中國(guó)？笑話，李嘉誠(chéng)在中國(guó)土地儲(chǔ)備依舊驚人！

　　根據(jù)長(zhǎng)江實(shí)業(yè)地產(chǎn)的2017年中報(bào)，杠桿游戲計(jì)算出，截至2017年6月末，李超人僅僅在中國(guó)內(nèi)地土地儲(chǔ)備就還高達(dá)約1059.1萬(wàn)平米（11400萬(wàn)平方呎）之巨。在香港，其還有土地儲(chǔ)備55.7萬(wàn)平米（600萬(wàn)平方呎）。

　　為了方便各位桿友核算，杠桿游戲備注一下：1平方米=10.7639平方英尺。

　　當(dāng)然，這個(gè)土地儲(chǔ)備和動(dòng)輒數(shù)千萬(wàn)、過(guò)億、2億平米的我國(guó)前10大房企沒(méi)法比。但這個(gè)規(guī)模可以開(kāi)發(fā)出2000來(lái)萬(wàn)平米的房子，是無(wú)疑的。這值多少錢(qián)，各位桿友可以算算。

　　注意，長(zhǎng)實(shí)的地，基本都集中在我國(guó)主要一二線城市的核心區(qū)，今天這些地方的房?jī)r(jià)之高，你懂的。如下圖1.2017年長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)（預(yù)計(jì)）完成的地產(chǎn)項(xiàng)目：

　　看完這些項(xiàng)目所在位置，不得不佩服李超人的眼光。杠桿游戲要說(shuō)，放在整個(gè)中國(guó)，有這個(gè)儲(chǔ)備總量、品質(zhì)的開(kāi)發(fā)商，哪是小玩家？

從2017年中報(bào)的數(shù)據(jù)來(lái)看，長(zhǎng)實(shí)內(nèi)地銷(xiāo)售占比依舊最高。2017年上半年，218.31億港元的地產(chǎn)銷(xiāo)售中，內(nèi)地達(dá)142.92億港元，占比65%。所以，撤離中國(guó)的說(shuō)法“子虛烏有”。今天，房?jī)r(jià)這么高，李老板和中國(guó)所有開(kāi)發(fā)商一樣，賣(mài)得很開(kāi)森。至于說(shuō)他內(nèi)地賣(mài)出的，不過(guò)是多年前“低價(jià)”拿地，如今高價(jià)賣(mài)出的商業(yè)物業(yè)。

　　而長(zhǎng)實(shí)這個(gè)土地儲(chǔ)備量，不僅和2016年同期比變化不大，和10年前巔峰期比，也是不相上下。2017年長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)計(jì)劃開(kāi)發(fā)164.74萬(wàn)平米的土地，換句話說(shuō)，即便未來(lái)一塊地不拿，按照這個(gè)進(jìn)度，長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)起碼還可以在中國(guó)玩6、7年的地產(chǎn)。

　　實(shí)際上，近些年長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)進(jìn)度有快有慢、房?jī)r(jià)也有起伏波折，這個(gè)土地儲(chǔ)備，如果保守來(lái)看，保證7-10年的開(kāi)發(fā)是可能的。

　　如果哪一天，長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)把這1000來(lái)萬(wàn)方的土地，直接清盤(pán)、低價(jià)賣(mài)出，像萬(wàn)達(dá)賣(mài)出文旅城那樣，恐怕那才叫真的撤離！說(shuō)漏嘴了，萬(wàn)達(dá)是放著錢(qián)不賺，還是真心轉(zhuǎn)型，或者有難言之隱？

　　長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)利潤(rùn)率之高，冠絕內(nèi)地

　　按照長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)2017年中報(bào)數(shù)據(jù)，截至2017年6月30日，該公司共收入298.63億港幣，其中未經(jīng)審核股東應(yīng)占溢利為144.1億港幣，較去年同期增幅67%。

　　你沒(méi)有看錯(cuò)，杠桿游戲簡(jiǎn)單計(jì)算屢一下，長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)為股東創(chuàng)造的利潤(rùn)率高達(dá)48%。

　　而內(nèi)地的房企，毛利率很少有超過(guò)30%的。長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)這幾年都是在40%上下。更有趣的是，8月28日，恒大發(fā)布2017年度半年業(yè)績(jī)，數(shù)據(jù)喜人——上半年?duì)I業(yè)額1879.8億元，凈利潤(rùn)231.3億，同比大增224%。

　　更難得，業(yè)績(jī)大增的同時(shí)，恒大上半年實(shí)現(xiàn)凈負(fù)債率大幅下降近一半。還值得一說(shuō)，恒大上半年，歸屬股東利潤(rùn)188.3億，同比大增832%，股東回報(bào)率51.8%，同比增43.6個(gè)百分點(diǎn)，各項(xiàng)利潤(rùn)指標(biāo)均創(chuàng)上市以來(lái)最高紀(jì)錄。

　　意思是，做恒大的股東，當(dāng)然也包括小股東、股民們，是幸福的、劃算的。恒大想說(shuō)，其努力對(duì)得起各位股東。

　　不過(guò)再怎么比，長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)的營(yíng)收只有恒大的1/6，但歸屬股東的利潤(rùn)只少40多億。長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)有多厲害！

　　還值得注意的是，長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)投資物業(yè)稅后凈額為49.3億港元。主要由中區(qū)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓物業(yè)價(jià)值上升所致。相反，我國(guó)內(nèi)地的寫(xiě)字樓、商業(yè)物業(yè)回報(bào)情況則普遍不是很理想。

　　即便是SOHO中國(guó)這樣運(yùn)營(yíng)寫(xiě)字樓最厲害的，和長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)比也顯得有些不濟(jì)。逼得潘石屹、張欣夫婦賣(mài)賣(mài)賣(mài)：

　　6月26日，SOHO中國(guó)發(fā)布消息，將以35.73億元整售上海虹口SOHO。而更早之前的2016年7月底，該公司將位于上海的SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)，32.97億元出售給國(guó)華人壽保險(xiǎn)。

　　7月4日，SOHO中國(guó)再次宣布，準(zhǔn)備出售北京光華路SOHO2、上海凌空SOHO兩個(gè)項(xiàng)目。而這，距SOHO中國(guó)出售上海虹口項(xiàng)目?jī)H十天不到。

　　算上2014年賣(mài)出的SOHO靜安、海倫項(xiàng)目、凌空SOHO股權(quán)，2015年出售的外灘項(xiàng)目。這3年，SOHO中國(guó)已經(jīng)套現(xiàn)高達(dá)200多億元。

　　如果加上北京光華路SOHO2、上海凌空SOHO兩個(gè)待售項(xiàng)目，據(jù)說(shuō)這兩個(gè)項(xiàng)目怎么也可以賣(mài)100億元。那么，SOHO中國(guó)總計(jì)套現(xiàn)起碼也是300多億元。

　　比誰(shuí)賣(mài)出內(nèi)地資產(chǎn)，SOHO中國(guó)不比萬(wàn)達(dá)、長(zhǎng)實(shí)差。

　　時(shí)間的力量，等待利潤(rùn)倍增的杠桿游戲

　　對(duì)了，長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)這些1000來(lái)萬(wàn)方的土地儲(chǔ)備，基本都是2005年前購(gòu)置的。可以想見(jiàn)，那個(gè)時(shí)候的成本之低。

　　在2016年10月27日《李嘉誠(chéng)的上海世紀(jì)匯廣場(chǎng)是如何賺翻的？》一文中，杠桿游戲就曾計(jì)算過(guò)，留著自己經(jīng)營(yíng)該項(xiàng)目，再過(guò)15年長(zhǎng)實(shí)也抵不過(guò)此次倒手所賺。

　　以上海世紀(jì)匯廣場(chǎng)為例，該項(xiàng)目總建筑面積約36萬(wàn)平方米，其中寫(xiě)字樓建筑面積13萬(wàn)平方米，商場(chǎng)建筑面積14萬(wàn)平方米。商場(chǎng)底商租金會(huì)不錯(cuò)，但也并不是所有樓層都能租很高；寫(xiě)字樓租金價(jià)格算300元/平米/月應(yīng)該差不多；還有9萬(wàn)方是停車(chē)場(chǎng)等，租金價(jià)格整體也不會(huì)很高。所以，我們拉通粗略算，按照總建筑面積每平米租金300元/月，這個(gè)價(jià)格不算太差。

　　這樣算起來(lái)，36萬(wàn)方*300元/月*12個(gè)月=12.96億元/年。事實(shí)上，我國(guó)很少有一個(gè)商業(yè)綜合體年租金收入可以達(dá)到10億元以上。即便如此，要收入200億元，也要15年出頭。而這塊地是商服用地，拿地都已經(jīng)12年了，再加個(gè)15年，等于27年，等正兒八經(jīng)賺錢(qián)時(shí)，土地使用年限都快到了。

　　這還要除去每年的各種成本，也就是說(shuō)，李嘉誠(chéng)先生如果自己留著這個(gè)項(xiàng)目，基本不可能在15年左右，獲得這次未經(jīng)審核的得益62.2億港元（約人民幣54.3億元）。辛辛苦苦自己再搞15年也未必能搞到這么多利潤(rùn)，一下子倒手就賺這么多，值！

　　所以，李超人賣(mài)出的，從來(lái)都是附著在商業(yè)物業(yè)上的時(shí)間溢價(jià)。而可以帶來(lái)時(shí)間溢價(jià)的土地儲(chǔ)備，杠桿游戲并沒(méi)有看到他低價(jià)拋售。

　　這10來(lái)年，我國(guó)房?jī)r(jià)漲了多少？對(duì)于李老板來(lái)說(shuō)，賺錢(qián)就是啥都不需要干，等待就是暴利。不要介意這個(gè)詞語(yǔ)，事實(shí)基本就是如此。

　　厲害之處在于，李老板的嗅覺(jué)和閱歷，他知道一個(gè)持續(xù)開(kāi)放的全球第一大人口國(guó)，從落后到中等發(fā)達(dá)會(huì)經(jīng)歷什么。所以，他潛伏了很久，拿了太多中心城市的好地。

　　根本上，他曾經(jīng)看好的是中國(guó)的改革開(kāi)放！而今一些賣(mài)出，則是避免不確定性，擔(dān)心歷史反復(fù)。

　　換句話說(shuō)，即便我國(guó)房?jī)r(jià)跌去一半，1000多萬(wàn)方的土地儲(chǔ)備，按照今天的地價(jià)值多少錢(qián)，大家心里都是明白的。這都是錢(qián)，千億級(jí)的潛在資產(chǎn)。

　　所以，從資產(chǎn)配置上說(shuō)，他根本沒(méi)有離開(kāi)，他干嘛要撤離中國(guó)？

　　瘋狂的內(nèi)地房產(chǎn)杠桿玩家們，都寄望重復(fù)時(shí)間利差的勝利

　　不否認(rèn)，李嘉誠(chéng)先生也好，其他香港“老大哥”也罷，如今，港資房企至少?gòu)囊?guī)模上，已經(jīng)逐漸不能和內(nèi)地房企比。

　　無(wú)論是李嘉誠(chéng)旗下的長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)、李兆基旗下的恒基地產(chǎn)、郭德勝家族的新鴻基地產(chǎn)，鄭裕彤家族的新世界，這些引路人一定程度上都被超越。

　　如今，大部分港資房企在內(nèi)地拿地都越來(lái)越難，而他們的大本營(yíng)香港，卻有越來(lái)越多的內(nèi)地房企攻入。

　　站在今天的角度看，內(nèi)地諸多房企的杠桿都玩得有點(diǎn)高，風(fēng)險(xiǎn)不可謂不大。可另一方面，港資巨頭房企的過(guò)往故事表明，對(duì)于一個(gè)高速成長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)體來(lái)說(shuō)，多年前的高價(jià)拿地，放到今天就是低價(jià)。

　　如上文所述，長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)超高的利潤(rùn)率，說(shuō)白了賺的都是時(shí)間的差價(jià)。

　　換句話說(shuō)，如果內(nèi)地負(fù)債率極高的地產(chǎn)巨頭們，不被現(xiàn)金流困境擊倒，中國(guó)的房地產(chǎn)還有大漲的未來(lái)，那么他們就是明天的贏家。

　　這也是理解房企拼命做大規(guī)模，瘋狂吃進(jìn)土地的一個(gè)角度。只是，下一個(gè)時(shí)代還會(huì)給這些大佬們機(jī)會(huì)嗎？不過(guò)沒(méi)關(guān)系，我們的地產(chǎn)大佬，拿的錢(qián)大部分是借來(lái)的，論杠桿高手，港資房企完全拜倒我們?nèi)瓜隆?/p>

　　對(duì)了，就在9月20日，長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)在聯(lián)交所以新名字“長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)”進(jìn)行交易。上個(gè)月，該公司開(kāi)始更名。

　　而在2年多以前，李老板將長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、和記黃埔有限公司重組。讓兩個(gè)公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)、非地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合、劃分，并分別由新的長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)、長(zhǎng)江和記實(shí)業(yè)分別持有。

　　此次更名，2017年中報(bào)和之前都做了預(yù)告。中報(bào)里有這樣一句話：

　　為貫徹本公司名稱(chēng)與長(zhǎng)江集團(tuán)其他上市公司名稱(chēng)之一致性，以及更能突顯本公司放眼全球投資機(jī)遇，除原有地產(chǎn)業(yè)務(wù)，亦已積極發(fā)展固定收入業(yè)務(wù)如基建投資、地產(chǎn)投資物業(yè)及飛機(jī)租賃，以期推動(dòng)業(yè)務(wù)長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展及增長(zhǎng)，并締造長(zhǎng)遠(yuǎn)股東價(jià)值之策略方針，建議……將其中文名稱(chēng)更改為“長(zhǎng)江實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司”（原名為“長(zhǎng)江實(shí)業(yè)地產(chǎn)有限公司”）。

　　是不是有些意味深長(zhǎng)。

作者：作者張銀銀