房價樓市預期降價一線城市正在步入以房價調整為主的下半場

http://www.libaolaser.com?? 2011-08-27 10:51　來源 中國證券報

　　“房價跌了嗎？”手握多套房產、曾經躊躇滿志的炒房客，如今也開始頻繁出入房產經紀公司的“大戶室”，打探區域房價的最新走勢。信心，猶如陽光照射下的肥皂泡，經歷過度膨脹后，色彩斑斕的表面逐漸顯出恐懼的陰影。

　　從溫州來京多年的宋先生一周前決定將名下6套住宅出清，單套報價低于同類房源約3%。“房價的下行趨勢很明顯，繼續把資金壓在樓市，風險大過收益。”與宋先生一樣，一位國際投行中國區的高管日前也出售了其位于上海的兩套投資性住房。

　　業內專家指出，房地產市場的降價預期正在逐步兌現。四季度開始，新盤供應量和二手房賣盤都將明顯增加，降價現象很可能進一步蔓延，一線城市高房價已岌岌可危。如果把成交量萎縮看成是樓市調整的上半場，那么，目前一線城市正在步入以房價調整為主的下半場。

　　從連續跳價到無人應價

　　在央企工作的肖女士近兩周很郁悶，她打算將位于北京東二環內“上舍”小區的一套一居室出售，但經過數次下調價格，房源依然無人問津。

　　“今年4月，有買家愿意出價280萬元，那時我猶豫了。現在價格又回到年初水平。”今年春節前，擁有3套住宅的肖女士見調控逐步升級，便考慮將一套74平方米的一居室出手。當她以260萬元掛牌時，看房人絡繹不絕，并隨即有人應價。肖女士便見勢跳價，報價一路上漲，直至285萬元。但2月16日北京出臺“最嚴限購令”后，看房者頓時門可羅雀。“現在只能掛著了。”她無奈地說。

　　與肖女士不同，不少急于將房源脫手的投資客更愿意選擇小幅降價。日前，溫州商人宋先生的6套住宅已脫手4套，均以低于掛牌價成交。“與同品質房源相比，宋先生的報價已有優惠，不過經過與買家協商，宋先生選擇再次讓利。”北京中原地產近日代理了宋先生在“萬泉新新家園”的一套住宅，該小區地處西三環與西四環之間，均價在每平方米45000元至50000元。而宋先生的成交價不到每平方米43000元。

　　據中國證券報記者實地調研，目前北京樓市的降價現象已從郊區擴散到二環以內，西城廣安門區域個別樓盤價格一月間下降近每平方米3000元。

　　“現在購房者的議價空間比以前明顯增大，一般一套房源的議價幅度在5%以上。”21世紀不動產一位門店經理坦言。在上海，二手住宅最高議價幅度達15%，降價趨勢正在蔓延。一家全國性房產經紀公司的最新抽樣調查顯示，受未來獲利空間或將縮小預期影響，8月以來，上海樓盤的二手房賣家普遍可接受5%-15%的議價，不少業主希望盡快抽身離市。

　　在廣州、深圳投資房產的紀先生最近日子更不好過。“珠三角樓市的市場化程度比京滬更高，房價變動更敏感。調控后，手頭的房子很難出掉。”2004年開始炒房的紀先生經歷過當地樓市的數次起伏，“像坐過山車一樣，最好的年份是2007年和2009年。”他說，那時房子買入后一兩個月內就能出貨，賺得也不少。但現在紀先生仍在糾結如何處理廣州、深圳的多套毛坯房。

　　從搶購到維權

　　“新房比二手房價格低，后開樓盤比先開樓盤價格低，這種價格倒掛現象讓購房人無所適從。部分項目已出現退房和維權跡象。”購買北京通州華業東方玫瑰的業主馬菁菁近期加入了維權隊伍。

　　馬菁菁說，他們購買的是華業東方玫瑰一期A4號樓，該樓今年4月開盤，售價為每平方米17000元至19000元。“當時開發商稱，項目后期價格肯定會漲。我們還是排隊認購的。”

　　但到了8月初，二期A9號樓推出60套特價房，均價為每平方米14500元至15500元。與4月價格相比，降幅達10%以上。“最近促銷的A9樓里，戶型最好的房源也以每平方米14500元出售。我買了一套同樣面積的房子，多花將近50萬元。”馬菁菁憤憤不平。

　　現在該項目的開發商已拿出一套令前期業主較為滿意的補償方案。不過，業內人士指出，這種“價格倒掛”預示著房價下跌已“山雨欲來”，今后因房價下跌產生的民事糾紛或日益增多。

　　今年5月，首開常青藤通過折扣等優惠將價格暗降10%，曾導致數十位前期業主抱團要求開發商補償損失。據北京房地產交易管理網公開信息，遠洋一方潤園從預售均價每平方米24345元降價至20500元；中海九號院從每平方米41234元降至36728元。開發商的銷售策略正在明顯變化，打折降價促銷戰愈演愈烈。

　　在深圳，房價倒掛現象早在今年1月就已出現，到五六月最嚴重時每平方米相差近萬元。由于深圳從5月實施樓市限購政策，房價倒掛現象日趨明顯。世聯地產數據顯示，5月以來，深圳新入市樓盤價格分別下調10%至15%。5月初，中海地產打出“新房八折”的銷售優惠。而6月開盤的深圳招商觀園開盤均價為每平方米12000元，低于周邊項目均價約2000元。

　　一線城市中的北京、上海及廣州同樣出現房價倒掛現象。根據亞豪機構數據統計，8月北京樓市有近30宗項目入市，其中超過20宗項目的定價均低于周邊二手房均價，折價幅度在10%至15%。

　　從整體均價看，今年以來，一線城市房價都有不同程度回落，其中京滬基本回落至去年底或今年初水平，而深圳和廣州則已回落至去年下半年水平。

　　從炒房到炒礦

　　位于太原市中心的迎澤賓館一直是山西煤老板宴請賓朋、洽談生意、打探信息以及拓展政府關系的重要場所，也是房地產商赴山西發展客戶的重要據點。曾跟隨SOHO中國的銷售團隊入晉推銷房產的王女士坦言，現在想忽悠煤老板到北京買房已經沒那么容易。

　　“幾年前，我們跟著營銷總監到太原，只要在迎澤賓館搭個展臺，再通過酒店客房部套取一些煤老板資料，打打電話，項目很快就賣光了。”王女士介紹，煤老板只問項目離天安門有多遠，再估算一下每平方米大約值幾噸煤，然后就下單了。

　　“但今年不一樣了，做房地產銷售成了一件很糟心的事。”一方面受限購影響，另一方面，煤老板的資金開始轉向其他領域。據王女士了解，很多煤老板對投資一線城市的住宅已經興趣不大，他們的目光開始聚焦于礦產資源。

　　來自晉中的白寶權從上世紀90年代起靠承包小煤窯發家，2006年至2009年在北京等地購入數十套住宅和商鋪。今年，他把在京的住宅和部分商鋪全部出售，所得資金又干回了老本行。今年5月，白寶權斥資上億元在內蒙古赤峰購買了一座中型煤礦。

　　高和投資董事長蘇鑫指出，山西、陜北、內蒙古以及溫州等地的民資已不再盲目押寶住宅，資源類產業日益受到追捧。即使投資房地產，民間資本也趨向于投商業地產。另外，民間資本以新型金融業態參與房地產業將漸成趨勢，如參與房地產信托，或者以私募股權基金、REITs等途徑參與其中。這勢必弱化民間資本對住宅的需求，從而給住宅市場降溫。

編輯： 作者：林喆