【金九銀十】樓市看漲溫州炒房團(tuán)重拾信心蠢蠢欲動

2010-09-15 22:50?出處 未知

　　“金九銀十”是怎么解釋，溫州炒房團(tuán)告訴你答案。溫州再現(xiàn)組團(tuán)炒房的浩大隊伍，號稱溫州炒房團(tuán)。　　
　　8月份，溫州舉辦了一次房展會，到場的人給記者描述了當(dāng)時的盛況，"參加房展會的全部都是外地樓盤，溫州人的關(guān)注度很高。能夠提供按揭的，即使按揭的比例達(dá)50%，也銷售很快。總價在100萬元以內(nèi)的房源，即使沒有按揭，溫州人也可以接受。"
　　外地樓盤的火爆還拉動了溫州本地樓盤的熱銷和漲價。有消息稱，距溫州稍偏遠(yuǎn)的某地 （地理位置相當(dāng)于北京五環(huán)以外）新開了一個樓盤，價格達(dá)到每平方米2.8萬元左右，比之前的預(yù)估價格高出不少。據(jù)了解，這樣的高價抬升了溫州市的房價，有消息稱溫州現(xiàn)在稍好地段的房價已經(jīng)到每平方米6萬元了。
　　享有炒房團(tuán)團(tuán)長之稱的溫州天浩置業(yè)負(fù)責(zé)人王珍楠更是預(yù)期市場將迎來新一輪的投資熱潮，而現(xiàn)在，這個投資潮剛剛開始起步。此次的投資潮未必能夠迎來調(diào)控政策出臺以前的高額回報，不過，溫州炒家們還是預(yù)期房價近期能有10%左右的上漲。
　　"溫州人已重拾對房地產(chǎn)投資的信心了。"王珍楠告訴記者。政府的宏觀調(diào)控持續(xù)了4個多月，而房價并未有大幅度的下滑。之前，他們最擔(dān)心的是房地產(chǎn)保有稅，但是現(xiàn)在看來保有稅頂多只有1.5%，而且出臺還比較艱難。即使出臺的話，1.5%的稅率對房地產(chǎn)投資者來說，威懾力不大。
　　據(jù)王珍楠介紹，房地產(chǎn)投資對于溫州人來說是最熟悉也是最習(xí)慣的投資方式，其他投資方式不是收益小，就是需要專業(yè)知識，因此只要有機(jī)會，溫州人就不會放過房地產(chǎn)投資。目前溫州的房地產(chǎn)投資主要分兩部分：住宅投資和商業(yè)地產(chǎn)投資。在住宅投資方面，溫州人青睞的是上海、杭州等長三角城市和旅游省份海南，而山東、江蘇常熟等地則吸引了溫州商業(yè)地產(chǎn)的投資客。
　　 溫州另一炒房團(tuán)的團(tuán)長張和平表示，商業(yè)地產(chǎn)是新政后溫州炒房團(tuán)的新寵。據(jù)他介紹，目前，購買商業(yè)地產(chǎn)的出手率均達(dá)到80%以上。有一個10個人的團(tuán)隊購買了商業(yè)地產(chǎn)，只有2人未出手，其他人都"滿載而歸"。
　　"溫州當(dāng)?shù)氐姆績r較前段時間已經(jīng)有了5%~10%上漲。在部分核心地區(qū)，部分房價上漲近10%，從之前的每平方米5萬元漲到了現(xiàn)在的6萬元。"王珍楠說。雖然房子每年增值5%~10%屬正常現(xiàn)象，但是短期內(nèi)上漲這么多，令投資客十分滿意。王珍楠預(yù)測，此次投資客再入樓市，將帶動其他地方的房價出現(xiàn)類似的上漲。
　　溫州人認(rèn)為房價已開始上漲還真不是空穴來風(fēng)。9月2日，國內(nèi)地產(chǎn)龍頭萬科公布了其8月份的銷售情況，結(jié)果顯示，2010 年8 月份萬科實現(xiàn)銷售面積91.5萬平方米，銷售金額119.9億元，分別比2009年同期增加84.7%和149.0%。2010年1~8月份，公司累計實現(xiàn)銷售面積487.5萬平方米，銷售金額572.1億元。而119.9億的單月銷售金額也創(chuàng)下了國內(nèi)房企單月銷售的新紀(jì)錄。
　　萬科董秘譚華杰表示，8月份銷售之所以創(chuàng)下新高，一方面因為當(dāng)月新推盤規(guī)模較高，達(dá)到今年以來最高水平；另一方面，8月份萬科的新盤認(rèn)購率達(dá)到75%，較6、7月份進(jìn)一步提高，為今年以來的最高水平。
　　正是萬科的這一公告掀起了一些炒客的熱情，使他們個個摩拳擦掌。與此同時，在"金九銀十"到來之際，更多的回暖信息也不斷涌出：部分城市8月份量價齊升，保利33億"天價"福州奪地……
　　是溫州一些炒房客拿萬科這個案例一廂情愿地忽悠，還是房地產(chǎn)下輪上漲風(fēng)暴風(fēng)雨欲來？

有望迎來量價齊升

　　"我們對于9、10月份的商品房成交保持相對樂觀，"浙商證券分析人士告訴中國商報記者。8 月28 日-9 月3 日，他們跟蹤的15 個重點城市中的11 個實現(xiàn)了環(huán)比上升、4 個城市出現(xiàn)了環(huán)比下降，總體成交趨勢繼續(xù)向好，但上升的勢頭有所減弱， 符合"在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控背景下成交震蕩"的態(tài)勢。在即將到來的‘金九銀十’中，在開發(fā)商積極推盤和剛性需求逐步釋放的背景下，他們對于9、10 月份的商品房成交保持相對樂觀。
　　中國指數(shù)研究院9月1日發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，其重點監(jiān)測的十大城市平均價格同比上漲45.08%。其中，北京漲幅最大，同比上漲71.84%，武漢漲幅最小，但也達(dá)到24.75%。
　　美聯(lián)物業(yè)全國研究中心一負(fù)責(zé)人也告訴中國商報記者，"據(jù)我們了解，廣州、深圳等一線城市的投資市場正開始回暖。"
　　該研究中心對北京、上海、廣州和深圳四個一線城市的成交統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月份，房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)量價齊升的態(tài)勢。
　　"根據(jù)最新的觀察，我們認(rèn)為盡管九、十月份將迎來成交高峰，但是房價下降的預(yù)期可能看不到，這樣的情況下會增強(qiáng)市場對于未來政策調(diào)控的預(yù)期。"長江證券分析人士告訴中國商報記者。
　　但與市場預(yù)期不同的是，商品房銷售增速的下滑并未帶來新開工與投資的下滑，與此相反的是這兩個指標(biāo)一直在高位運行。該分析人士說："我們認(rèn)為新開工方面維持較高的增速，其原因主要是因為開發(fā)商補存貨的需要以及目前打擊囤地力度的加大。另外保障性住房的加大力度也是一個原因。"
　　土地市場方面，四月份新政以來成交明顯下降。表現(xiàn)在溢價率方面在四月份后有所下降。但長江證券研究發(fā)現(xiàn)一線城市受到影響較小，二線城市地方政府多采用減少供應(yīng)的方法，土地成本并沒有明顯下降。但從全年供地指標(biāo)完成情況來看，下半年還將有大量的土地推向市場。
　　而東方證券卻認(rèn)為，房價不會出現(xiàn)一些炒客所希望的那樣，再出現(xiàn)暴漲。

市場恐難如炒房客所愿

　　"我們認(rèn)為房地產(chǎn)市場尚在良性循環(huán)之中，"東方證券分析人士告訴中國商報記者。在國家和一些地方嚴(yán)格的調(diào)控政策下，不可能出現(xiàn)大幅度暴漲。以北京為例，北京調(diào)控政策規(guī)定多套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是"認(rèn)房又認(rèn)貸"，其中:二套房貸依然首付50%，利率上浮10%;三套房及以上無法貸款，不滿一年外地人購房無法貸款。
　　對于樓盤價格的變化，東方證券指出，核心區(qū)具有資源稀缺性，價格變化不大。如北京東三四環(huán)之間的"太陽星城"，目前均價約40000 元/平方米左右，基本與新政前價格相當(dāng);遠(yuǎn)距離樓盤價格均出現(xiàn)不同程度下調(diào)。
　　東方證券還研究發(fā)現(xiàn)，老盤以多種方式開始變相降價。以特價房名義變相降價。如五環(huán)外"北京新天地"9 月初推出10 套特價房，均價約22000 元/平方米，較之前24500元/平方米均價約下降了10%；以新案名變相降價。如東五環(huán)外"遠(yuǎn)洋一方"9 月中旬將推出位置較差的新地塊"遠(yuǎn)洋新悅"，預(yù)計均價17000 元/平方米，而"遠(yuǎn)洋一方"售價曾高達(dá)24000 元/平方米。
　　 對于新房和二手房出現(xiàn)的價格倒掛現(xiàn)象，"顯然，這種房價倒掛是不合理的，新房價格必定要引導(dǎo)二手房價合理回歸。"該分析人士說。新房比二手房更具有價格引導(dǎo)權(quán)。二手房市場的賣方是由眾多單個業(yè)主組成，決定了二手房的定價往往更隨意和不穩(wěn)定，而新房市場的賣方主體決定其定價相對穩(wěn)定、更能反映價格趨勢。
    　在調(diào)研中，他們發(fā)現(xiàn)新房和二手房價出現(xiàn)倒掛。以"遠(yuǎn)洋一方"為例，預(yù)計新推項目價格17000 元/平方米，而其二手房價格仍在20000 元/平方米左右。事實上，即使二手房和新房同樣的價格，由于二手房評估價遠(yuǎn)低于合同價，導(dǎo)致真正的貸款比例要低于新房，也就是說二手房的購房門檻甚至高于新房。
　　綜合以上分析不難看出"房市尚在良性循環(huán)之中。"東方證券這位分析人士說。作為真正購房居住者，大可不必?fù)?dān)心房價再暴漲。金九銀十，房地產(chǎn)市場會回暖，但不大可能出現(xiàn)今年上半年出現(xiàn)的那輪暴漲現(xiàn)象。

作者：溫州視線